Im Zuge der Corona-Krise haben sich hinsichtlich des Immobilienmarktes eine Reihe von Fragen aufgeworfen: Wie entwickelt sich die Nachfrage, steigen die Preise oder fallen sie? Wie verändert sich die Politik im Umgang mit dem Immobilienmarkt?
Das Bildungsforum der Konrad-Adenauer-Stiftung Thüringen hat hierzu am 03.06.2020 im Beisein von 17 Teilnehmern eine Online-Veranstaltung mit dem Titel „Sinken durch die Conoronapandemie Immobilien- und Mietpreise in den Städten? Analysen und Prognosen“ organisiert.
Daniel Braun, wissenschaftlicher Mitarbeiter der KAS Thüringen begrüßte die Teilnehmer und ging auf die aktuelle Situation ein. Dr. Reiner Braun, Vorstandsvorsitzender der empirica ag, die den Wohn- und Immobilienmarkt analysiert, und Dominik Kordon, Mitglied des Erfurter Stadtrates, referierten zum Thema.
Wohnleerstand in Thüringen
Um Prognosen treffen zu können, muss die Vergangenheit zunächst analysiert werden. So präsentierte Dr. Braun zu Beginn die Entwicklung der Wohnungsleerstände in Thüringen nach Landkreisen und kreisfreien Gebieten, wobei deutliche wurde, dass es ein klares Gefälle zwischen den Regionen gibt. Hinzu kommt die verglichen hohe Abwanderung aus Thüringen, die zu den derzeitig niedrigen Mietbelastungen führt. Allerdings gibt es auch eine Wanderungsverflechtung zwischen den bedeutendsten thüringischen Städten Jena, Erfurt, Weimar, die klares Zuwanderungspotenzial haben. Jena zeigt hier eine Besonderheit auf. Während besonders nach Erfurt zugezogen wird, kann man in Jena eine Verlagerung bzw. Ausweitung der Bevölkerung auf ländliche Regionen beobachten, was schlicht an der Wohnungs- und Flächenknappheit liegt. Generell wurde ersichtlich, dass Wohnangebot in Thüringen ausreichend vorhanden ist. Überraschenderweise ist einzig in Erfurt die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage deutlich spürbar, in Jena verglichen weniger. Grundsätzlich werden in Thüringen eher qualitative Maßnahmen, wie eine bessere Anbindung ruraler Regionen, oder die Bebauung ländlicher Gebiete ergriffen.
Vorteile von Immobilien
Auf Grundlage der Erläuterungen zur vergangenen Entwicklung des Wohnungsmarktes in Thüringen, ging Dr. Braun nun auf die Vorteile von Immobilien ein und skizzierte Zukunftsprognosen. So verdeutlichte er, dass sich der Immobilienmarkt hinsichtlich der Preisentwicklung aufgrund der Corona-Pandemie wenig bis kaum verändert hat. Eher wurde dieser eingefroren, und je länger dieser Zustand anhält, desto weniger ändert er sich. Der Vorteil von Immobilien liegt ganz klar darin, dass sie keine Produkte sind, die vom täglichen Kundenverkehr abhängig sind, wie etwa Restaurants oder Geschäfte. Immobilien sind langfristig angesetzt. Was die Situation nur einzig erschwert ist Unsicherheit und die allgemeine Stimmungslage, so Dr. Braun. 50% der weiteren Entwicklung würden von psychologisch begründeten Faktoren beeinflusst werden.
Aufbruch oder Niedergang?
Interessant wird es sein, wie sich die Kaufkraft im Laufe der Zeit verändert. Dr. Braun sieht sowohl die mittel als auch die langfristige Entwicklung des Immobilienmarktes durchweg positiv. Die Preise werden steigen. Kurzfristig könnte es dennoch zu Einnahmeausfällen kommen, aufgrund von Mietausfällen oder der Verhinderung des Verkaufs. Auch der Neubau verlangsamt sich wegen der herrschenden Situation. Langfristig betrachtet ist und bleibt Deutschland ein sicheres Industrieland mit hoher Zuwanderung. „Hotspots“ wie Jena werden auch weiterhin Zuzugsgebiet bleiben, einfach aufgrund ihrer wirtschaftlichen und wissenschaftlichen Stärke. Allerdings wird die politische Regulierung im Immobilienmarkt wahrscheinlich zunehmen. Dazu zählen die Diskussion über eine Vermögensabgabe, eine Corona-Soli und die Verschiebung der Grunderwerbssteuerreform. Für eine weitere positive Entwicklung des Immobilienmarktes brauche Thüringen lebendige Innenstädte, digitale Infrastrukturen und Raum für kreatives Schaffen, so Dr. Braun.
Großprojekte fördern
Erfurter Stadtratsmitglied Dominik Kordon ging während des Online-Events speziell auf das Erfurter Gebiet ein, wo derzeit ein hohes Aufgebot an Straßen- und Wohnbebauung zu erkennen ist. Dem zu Grunde liegt die hohe Nachfrage nach Wohnraum. Erfurt zeigt im gesamtthüringischen Vergleich mit 1,7 % eine der niedrigsten Leerstandquoten auf. Dementsprechend finden sich zunehmend private Investoren und weitere verschiedene Akteure, wie Banken, mit höherem Finanzvolumen, die im Erfurter Stadtgebiet Bauprojekte realisieren möchten, was wiederum zu erhöhten Baupreisen führt. Der Stadtrat achtet darauf, dass das Baulandmodell umgesetzt wird, d.h. dass 20% aller Neubauprojekte die Vorgaben des sozialen Wohnungsbaus erfüllen, so Kordon.
Erfurt wächst stetig. Die Erschließung von Flächen und ihre optimale Nutzung sind daher unerlässlich. Darum liegt der derzeitige Fokus auf der Förderung von Großprojekten. Trotz Corona werden aktuell Bauvorhaben, wie z. B. im Europakarree oder in der Krämpfervorstadt geplant. Die aktuellen Maßnahmen decken dabei den zusätzlichen Wohnungsbedarf für den Zeitraum 2021-2023. Kordon verwies darauf, dass jegliche Vorhaben durch den hohen bürokratischen Aufwand in der Maßnahmenplanung und –umsetzung erschwert werden.
Alles in Allem verdeutlichte er, dass Bauvorhaben zwar verzögert werden, die Nachfrage jedoch stabil hoch bleibt. Aktuell deckt der Erfurter Wohnungsmarkt nicht die hohe Nachfrage. Derzeit würde an einem zeitgemäßen integrierten Stadtentwicklungskonzept gearbeitet. Schließlich stellte Kordon fest, dass Corona zwar Prozesse verzögert hat, allerdings keine negativen Auswirkungen auf die langfristige Entwicklung des Immobilienmarktes haben wird.
Diskussion
In den anschließenden Fragerunde waren die Situation und mögliche Entwicklung in Gera und Altenburg Thema. Ebenso die Auswirkungen der neu erkannten Vorzüge von Home-Office auf die weitere Entwicklung von Gewerbeflächen sowie die Grundsteuerreform.
